Jakarta – Kinerja sektor properti di Bursa Efek Indonesia (BEI) terpantau mengalami tekanan berat sepanjang semester pertama tahun 2026. Hingga penutupan perdagangan Kamis (18/6/2026), indeks IDX Properties and Real Estate mencatatkan koreksi tajam sebesar 36,08% secara year to date (YTD), menjadikannya sektor dengan performa paling lemah dibandingkan indeks sektoral lainnya.
Kondisi ini merupakan kontras yang signifikan jika dibandingkan dengan catatan akhir tahun 2025, di mana indeks tersebut sempat membukukan pertumbuhan sebesar 54,98% YTD. Bahkan dalam akumulasi tiga tahun terakhir, indeks properti sempat mencatat kenaikan sebesar 64,91%. Namun, tren positif tersebut kini berbalik menjadi tren negatif yang berkepanjangan bagi sejumlah emiten besar.
Data RTI menunjukkan penurunan harga saham pada emiten-emiten utama. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) terkoreksi 20,42% YTD dan 46,67% dalam tiga tahun terakhir. PT Ciputra Development Tbk (CTRA) turun 31,93% YTD, sementara PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) masing-masing mengalami pelemahan sebesar 34,25% dan 23,67% sejak awal tahun.
Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori, Ester Mulyani, menilai fenomena ini sebagai koreksi atas euforia pasar tahun 2025. Saat itu, pasar bereaksi berlebihan terhadap pemangkasan suku bunga BI-Rate sebanyak lima kali hingga ke level 4,75%. Selain itu, kenaikan indeks tahun lalu dinilai banyak digerakkan oleh saham spekulatif dengan free float kecil, seperti PT Trimitra Prawara Goldland Tbk (ATAP) dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA), bukan oleh emiten berfundamental kuat.
Ester menambahkan, tekanan di tahun 2026 dipicu oleh akumulasi sentimen negatif, mulai dari pembekuan indeks MSCI, pelemahan nilai tukar rupiah yang sempat menyentuh level Rp 18.000 per dolar AS, ketegangan geopolitik antara AS dan Iran, hingga kebijakan Bank Indonesia menaikkan suku bunga menjadi 5,75%. Bobot kapitalisasi saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) turut memberikan beban berat pada pergerakan indeks tahun ini.
Di sisi lain, emiten properti dengan fundamental solid justru tertahan oleh de-rating struktural sejak 2020. Menurut Ester, pasar saat ini mendiskon ketidakpastian monetisasi land bank di tengah beban bunga tinggi dan daya beli masyarakat yang sedang melemah.
Senada dengan hal tersebut, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas, David Kurniawan, menyoroti dampak rotasi modal asing dan depresiasi rupiah terhadap emiten yang memiliki beban utang obligasi valuta asing. Risiko restrukturisasi utang menjadi sentimen pemberat utama bagi perusahaan yang mengandalkan pendanaan dolar AS.
Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia, Muhammad Wafi, menambahkan bahwa penurunan ini juga didorong oleh koreksi teknikal pasca reli awal tahun. Rasio utang terhadap ekuitas (DER) yang tinggi serta pelebaran diskon terhadap Net Asset Value (NAV) membuat emiten seperti BSDE, CTRA, dan SMRA terus tertekan.
Meskipun prospek jangka pendek masih dibayangi oleh kebijakan moneter ketat yang menghambat penyaluran KPR, sektor kawasan industri dinilai David tetap memiliki ketahanan. Hal ini didorong oleh permintaan lahan untuk pusat data, logistik kendaraan listrik, dan relokasi pabrik. Pendapatan sewa berbasis dolar AS bahkan memberikan keuntungan bagi emiten di sektor kawasan industri di tengah pelemahan rupiah.
Untuk strategi investasi, para analis menyarankan selektivitas tinggi. Ester Mulyani menilai PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) cukup menarik karena berfokus pada permintaan industri dan bukan residensial, dengan valuasi yang tergolong atraktif. Sementara itu, David Kurniawan merekomendasikan PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) di tengah tantangan ekonomi yang ada.
